リノベ向き物件の探し方①

リノベ不動産 仙台 濱端

 

こんにちは、濱端です。

 

今回は私がお客様からよく聞かれ、ご相談いただく内容について触れてまいりたいと思います。

テーマはズバリ!「リノベーション向きの物件の探し方」についてです。

 

お客様からお話をいただく、

「リノベ向き物件って、どうやって探せばいい!?」

「物件紹介サイトとか見てもなんでリノベに合いそうな物件ってこんな少ないの!!」


というご意見に対して、私なりに考えたことを数回に分けてお伝えしていきます。

 

■そもそもリノベーション向き物件ってどんな物件なのか?

 

リノベーションを前提に中古マンションを探している方も多いと思いますが、
「リノベーション向き物件」とは、どんなものだと思いますか?

 

 

リノベーションは、その人にとって理想の住まいをつくる方法の1つではありますが、
リノベする物件によって、思い通りに全てを自由にできるというわけではありません。

 

 

マンションの構造上できないこともありますし、マンションの管理規約上で認められていない工事内容なども存在するため、「できないこと」もあるのです。

そのため、自分たちが思い描く希望通りのリノベーションができるのか、しっかりと確認した上で物件を選択しないと、いざという時に「こんなはずじゃなかった…」となりかねません。

 

 

では、「リノベーション向き物件」とはどういった物件なのか?

私なりにどんな物件かを考えてみましたが、その人がリノベの住まいに何を要望するかによって異なることに気がつきました。

そのため、「リノベ向き物件」を定義づけることは難しいです。笑

 

 

ただ、実際に物件を購入するとなれば、やっぱり価格が気になるところですよね。

リノベーション工事費を考慮すると、できるだけ物件価格を抑えたいところです。

 

 

そういった観点から考えると、「未改装で比較的リーズナブルに販売されている物件」がリノベ向きの物件であると言えるのではないでしょうか。

 

 

中古マンションのなかには、売り出す前にリフォーム・リノベーションをおこなっている物件があります。その場合は、当然ですが、リフォームやリノベーション費用が加味され、物件価格に反映されます。その物件を買ってそのまま住むなら、それでも良いかもしれません。

 

しかし、リノベーションする前提なら、無駄に割高な物件となってしまいます。

 

 

そのため、リフォーム・リノベーション前の物件のほうが、
リノベ向きのお買い得物件だと言えるのです。

ただ、この「未改装でリーズナブルに販売される物件」。。

市場にはとても出てきづらい物件たちです。

それはなぜか、その理由はだいたいこんな感じです。

↓↓

 

(物件の売主さん)

「長年住んで状態も良くないし、この状態じゃ売れるわけないし自分でリフォームしてから売却しようかな。。いや、まずはどこか不動産業者さんに相談してみよう‼︎」

 

(相談された不動産業者さん)

ひと通り物件内覧後、、

 

「この状態じゃ一般のお客さんに紹介できませんよ。リフォームして販売する会社さんにある程度安くても購入してもらった方が良いですよ。そういう会社さんに買ってもらえれば売却するだけでその後の面倒なこともありませんし。それかうちでもリフォームもしているので、リフォームしてから売出ししましょう。」

 

(物件の売主さん)

「やっぱりこんな状態だと売却は難しいですよね。。

多少安くても良いので購入いただける会社さんにお願いしたいです。」

 

(相談された不動産業者さん)

「そうですよね、そうしましょう‼︎この会社さんだと買取価格を頑張っていただけました‼︎
〇〇万円出していただけそうですので︎この会社さんに売却しましょう‼︎」

 

そして、買取した会社さんで一般的なリフォームし、その後売り出し物件として物件サイトに掲載される。

 

 

「なぜ、物件サイトにはリフォーム済み物件ばかりが掲載されるのか」、だいたいこれが一番多い流れでしょう。

 

売主さんも早く売却したい → 不動産業者さんも早く成約したい → 買取する会社さんも早く物件仕入れをしたい → そしてリフォーム済み物件が良い感じで売れてしまう。。

こういった流れが一般化していることが原因で、リノベ向き物件があまり市場に出にくくなっていると言えます。

 

このような物件は貴重なため、必然的に競争力も高くなってしまいます。
従いまして、物件の探し方を身につけ、瞬間的な判断力を高めてもらいたいと考えております。

今回は、リノベ向き物件の探し方の前にリフォーム済み物件ばかり販売される仕組みをお伝えしてみました。

 

 

次回「リノベ向き物件の探し方」の本題に入っていきたいと思います!!

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