目次

1. なぜ住み替えでは「自宅の査定」「資金計画」「事前審査」が重要なのか

2. 「売却と購入どちらが先？」資金計画から見える最適な進め方

3. 残債がある場合の事前審査は「プロのサポート」が不可欠

4. 納得のいく住み替えをかなえるために

最後に ： まずは「資金の見える化」から

1. なぜ住み替えでは「自宅の査定」「資金計画」「事前審査」が重要なのか

初めての住まい購入は「予算内で気に入った家を探す」というシンプルな流れでした。
しかし、現在の住まいに住宅ローンの残債があり、新居もローンで購入する場合は「今のローンがどうなるか」「新居にいくら借りられるか」という2つの視点を同時に整理する必要があります。

事前に自宅の査定と資金計画、事前審査を済ませておくことには、大きなメリットが3つあります。

①「理想の物件」を見つけたときの買い逃しを防げる
人気のエリアや好条件の物件は、売り出しから成約までのスピードがとても早いです。
事前審査が完了していれば、理想の物件に出会えた際にスピーディーに購入申し込みを進められ、売主様側にも「資金の裏付けがある安心な買主様」と映るため、交渉がスムーズに進みやすくなります。]

②「いくらで売れるか」に応じた作戦を立てられる
自宅の売却価格は市場状況で変動します。
「想定通りの価格で売れた場合」「少し価格調整をして売れた場合」「確実に売却できる買取価格の場合」など、複数の資金シミュレーションを作っておくことで、どんな状況になっても慌てずに次の手を打てます。

③ 金融機関ごとの「売却条件」を事前に把握できる
住宅ローンは原則「1人1本（自分が住む家のため）」が基本です。
そのため銀行によっては「新居のローン実行後〇ヶ月以内に今の家を売却・完済すること」といった条件が付くことがあります。審査を早めに通しておくことで、どのようなスケジュール感で売却を進めればよいかのゴールが明確になります。

2. 「売却と購入どちらが先？」資金計画から見える最適な進め方

資金計画を立てる際、まず検討したいのが「売却を優先するか」「購入を優先するか」という進め方です。 「今の家を買ってくれる人」と「自分が買いたい理想の物件」が出会うタイミングをピッタリ合わせるのは難しいため、それぞれの特徴を理解して自社やご家族に合った軸を決めておくことが大切です。

【売却先行（売り先行）】今の家を先に売る

現在の住まいの売却を確定させてから新居を探す方法です。

メリット
・売却額が確定するため、新居の予算計画を正確に立てやすい
・ローン残債を完済してから新居のローンを組めるため、返済比率にゆとりができ審査が通りやすい
・売却期間に余裕が持ちやすく、納得のいく価格で売り出しやすい

デメリット
・新居が決まるタイミングによっては仮住まいが必要になり、引越し費用や賃料がかかる場合がある
・新居探しに期限を感じて焦ってしまう可能性がある

こんな人に向いています
・住宅ローンの残債が多く残っている方
・新居の購入予算をきっちり確定させてから動きたい方

【購入先行（買い先行）】新居を先に見つける

気に入った新居を先におさえてから、現在の住まいを売り出す方法です。

メリット
・妥協せず、じっくり納得がいくまで新居を探せる
・新居が決まってから一回で引越しができるため、仮住まいの手間やコストを抑えられる

デメリット
・旧居の売却が完了するまで「ダブルローン」となる場合が多い
・売却スケジュールに制限ができると、販売価格を下げて早期売却を目指す必要があるケースもある

こんな人に向いています
・資金や収入に十分なゆとりがある方（または旧居のローン残債が少ない・ない方）
・住みたいエリアや物件の条件が限定的で、理想の家を逃したくない方

売り先行で仮住まいの費用を払うのも、買い先行で二重ローンの負担を考えるのも、どちらも避けたいのが、多くの方の本音ではないでしょうか。
だからこそ、プロのサポートが必要です。お客様の状態に合わせて、客観的な判断を参考に検討を進めることをおすすめします。

💡 購入先行で知っておきたい「ダブルローン（二重ローン）」とは？

購入先行で新居を購入する場合、現在の住宅ローンを返済しながら、新居の住宅ローンも同時に組んで並行返済する「ダブルローン」という状態になることがあります。
これは、既存のローン残債と新居のローン残債を1本にまとめる「住み替えローン」とは異なり、2本の住宅ローンを同時に支払う仕組みです。
一時的に月々の返済負担が大きくなるため、審査では十分な年収や返済能力が求められます。資金計画の段階でダブルローンに耐えられるかどうかもしっかり見極めておくことが重要です。
※住み替えローンは、旧居の売却決済と新居の購入決済を同日に行う必要があること、オーバーローンとなるため審査が厳しいことなどから、利用のハードルは非常に高くなります

3.  残債がある場合の事前審査は「プロのサポート」が不可欠

進め方のイメージが固まったら、いよいよ実際の住宅ローン手続きに進みます。
住み替えの事前審査は一般的な購入時よりも確認項目が多くなるため、あらかじめ必要書類を把握しておくと、不動産会社に依頼するときもスムーズです。

※人により残債や今後の希望、経済状況は異なるため、どの銀行のプランがご自身に一番合っているかを見極めるためにも、この事前審査がとても大切です。

4. 納得のいく住み替えをかなえるために

しっかりと組んだ資金計画をベースに、視野を広げて柔軟に準備を進めていくことで、より満足度の高い住み替えが実現します。

プロによる「買取」の選択肢も持っておく
同じマンションや近隣に競合物件が出ている場合など、仲介での売却に少し時間がかかりそうなケースもあります。提示された査定額での売却だけでなく、万が一の際に確実に買い取ってもらえる「プロの買取サービス」の選択肢も頭に入れておくと、スケジュールが立てやすくなり安心です。

売却時に発生する「税金」と「軽減特例」を確認する
今の住まいを売却する際、特例を利用して節税できるケースがある一方で、売却によって利益が出た場合、その利益に対して所得税や住民税が課税されることもあります。
どんな税金がかかるか、特例が適用されるかは、所有期間や新居の条件など詳細な要件をもとにした判断が必要です。詳細につきましては、国税庁ホームページをご確認いただくか、税務署や税理士などの専門家にご相談されることをおすすめします。

ご家族やご親族との情報共有
大切な資産である住まいの売却や新居の購入においては、ご親族へ早めに相談しておくことも大切です。しっかりとした資金計画をもとに想いを共有することで、周囲の応援を受けながら安心して準備を進めることができます。

最後に ： まずは「資金の見える化」から

住み替えの検討は、これからの人生をより豊かなものにするための素晴らしいきっかけです。
「何から始めればいいかわからない」という方は、まずはプロに相談してご自宅の査定を行い、現状を踏まえた「資金計画」を立ててみることからスタートさせることが重要です。
弊社では、査定・資金計画の相談も無料で行える個別相談を随時開催しています。

「まだ買い替えるか具体的に決めていない」「まずは自宅の資産価値を知りたい」という段階でも全く問題ありません。後悔のない住み替えに向けて、まずは無料相談からスタートしてみませんか？

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